5 LƯU Ý KHÔNG THỂ BỎ QUA VỀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2019
Luật Kinh doanh bất động sản dù đã được ban hành năm 2014 song đến nay vẫn còn những phát sinh trong việc chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ngay sau đây là 5 lưu ý về Luật Kinh doanh bất động sản bạn không nên bỏ qua!
1. Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Phạt đến 300 triệu nếu chủ đầu tư chuyển nhượng nhà không có sổ đỏ
Một trong những điều kiện cần và đủ để làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất đó chính là sổ đỏ. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản căn cứ vào điều 57 khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong các trường hợp sau:
- Chuyển nhượng nhà/ đất/ dự án khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà/ đất/ dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định của Pháp luật;
- Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà/ đất/ dự án không đúng thủ tục quy định;
- Chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực xung quanh, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài (cụ thể, đối với trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô) hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu mà đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…
2. Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện hành nghề môi giới bất động sản
Trong Luật Kinh doanh BĐS đã nêu rõ, các cá nhân và tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có tối thiểu 02 (hai) người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Nếu cá nhân đứng ra kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.
Theo quy định tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, Luật Kinh doanh bất động sản cũng nêu rõ: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với những hành vi sau.
- Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng hoặc không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
- Sửa chữa, tẩy xóa, thuê hoặc cho thuê, mượn hoặc cho mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi như sau:
- Kinh doanh môi giới BĐS mà không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định, không thành lập doanh nghiệp theo quy định, hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định.
- Không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới BĐS không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản.
3. Kinh doanh bất động sản với số vốn tối thiểu 20 tỷ đồng
Khác với các loại hình kinh doanh khác, khi đầu tư BĐS chủ đầu tư cần phải có số vốn đủ lớn nhằm đảm bảo cho việc kinh doanh cũng như xoay vòng vốn. Theo quy định Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để bắt đầu hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp với mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng.
Riêng với các cá nhân kinh doanh hoặc hộ gia đình kinh doanh BĐS quy mô nhỏ và không thường xuyên, không cần lập doanh nghiệp nhưng cần nộp kê khai thuế đầy đủ. Nếu không đáp ứng được những điều trên và không thành lập doanh nghiệp đúng quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 50.000.000 - 60.000.000 đồng theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
4. Luật Kinh doanh bất động sản: 25m2 là diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng quy định cụ thể các quy định về nhà ở xã hội tại Thông tư 20/2016/TT-BXD. Theo đó, Nhà nước luôn khuyến khích và hết sức tạo điều kiện để các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Tại Luật Kinh doanh bất động sản quy định, nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng để bán hoặc cho thuê, nếu là căn hộ chung cư thì diện tích sử dụng tối thiểu phải đạt 25m2, bao gồm cả khu vệ sinh; hoặc nếu là phòng ở của nhà ở xã hội phải đáp ứng một số yếu tố cụ thể bao gồm:
- Diện tích nhà ở xã hội sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho một người;
- Diện tích nhà ở xã hội sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2;
- Trong trường hợp nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín (có khu vệ sinh). Trường hợp nhà ở xã hội cho thuê thì có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, tuy nhiên phải bố trí khu vệ sinh cho nam và nữ riêng biệt...
5. Chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ
Tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Kể từ ngày bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày. Nếu chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan hoặc không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua, bên thuê sẽ bị phạt từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng (theo điểm Đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Đặc biệt, tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Trong trường hợp bên mua chưa được cấp các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (tức là sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền 5% còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ.
